практика судов по паевому выстраиванию

«ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, Появляющихся В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В долевой постройке МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ДРУГИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ» (УТВ. ПРЕЗИДИУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ 04.12.2013)
1. Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством заказчиков застройщиков >>> 
2. Недопустимость обхода положений Закона о паевом постройке >>> 
3. Иски о признании собственности на предмет паевого строительства либо на долю в праве собственности на предмет незавершенного строительства при участии в долевой постройке многоквартирных домов и других объектов недвижимости >>> 
4. Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в частности практического захвата такого имущества) >>> 
Разъясняемый Обзор Верховного Суда РФ (потом — Обзор) касается ряда юридических неприятностей, появляющихся при разбирательстве споров, связанных с употреблением положений закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о введении изменений в кое-какие законы РФ» (потом — Закон о паевом постройке). 
В общем Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся практику судов по разным вопросам, связанным с паевым постройкой. 
1. Разграничение подведомственности споров, связанных 
с банкротством заказчиков застройщиков 
Соответственно пояснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арб судом определения о вводе операции наблюдения, используемой в деле о банкротстве, в отношении заказчика застройщика вправе предоставить к нему в режиме гражданского судопроизводства следующие исковые притязания: 
- о признании собственности на предмет паевого строительства; 
- о признании права на долю в праве собственности на предмет незавершенного строительства. 
Суд не вправе отказать в принятии таких заявлений в суд либо остановить делопроизводство. 
С данными исковыми притязаниями также будут быть требования предъявлены заявителем о компенсации морального ущерба. Притязания граждан в этой части подпадают под воздействие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав покупателей» (потом — Закон О защите прав потребителей) и подведомственны Сою . 
Приведенное пояснение Президиума Верховного Суда РФ практически удостоверяет и обобщает сложившуюся практику Сою , для которой характерно интенсивное использование иска о признании собственности на предмет паевого строительства. 
Так, для оформления официального и легального права единоличной собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с подобающими исками к заказчику застройщику-должнику (как стороне согласно соглашению соинвестирования либо другому контракту, оформляющему отношения по паевому выстраиванию) и к реализующему достройку дома новому соинвестору (в случае если такой имеется). Притязания граждан о признании за ними собственности на квартиру удовлетворяются судами вне зависимости от того, были ли оплачены добавочные денежные средства на окончание строительства многоквартирного жилого дома. В случаях неуплаты участником паевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан по суду. 
+ практика судов (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать уплаты своей деятельности, в случае если это предусмотрено соглашением с гражданами, в частности путем представления встречного иска в споре о признании и оформлении прав собственности на спорную квартиру или признание права собственности на квартиру):
- Апелляционное определение Мособлсуда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013; 
- Апелляционное определение Мособлсуда от 29.07.2013 по делу N 33-16001; 
- Определение Мособлсуда от 15.12.2011 по делу N 33-26291/2011; 
- Определение Мособлсуда от 11.10.2011 по делу N 33-22908/11; 
- Определение Мособлсуда от 27.09.2011 по делу N 33-21911. 
После того как заказчик застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится операция конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии заявлений в суд о признании за ними собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, перед коего возбуждена операция банкротства. 
+ практика судов (споры в рамках дела о банкротстве с участием пайщиков неподведомственны Сою ):
- Апелляционное определение Мособлсуда от 15.11.2012 по делу N 33-17895/2012; 
- Апелляционное определение Мособлсуда от 15.05.2013 по делу N 33-13900/13; 
- Апелляционное определение Смоленского облсуда от 18.09.2012 по делу N 33-2832/2012; 
- Определение Мособлсуда от 11.10.2011 по делу N 33-22976; 
- Определение Верховного суда Чувашской Республики от 16.05.2012 по делу N 33-1465/2012; 
- Определение Люберецкого городского суда МО от 06.12.2011 N 2-7905/11. 
Аналогичная юридическая обстановка есть и в случае представления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом. 
+ практика судов (споры в рамках дела о банкротстве с участием пайщиков неподведомственны Сою ):
- Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2013 по делу N 33-8414/2013; 
- Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.07.2013 по делу N 33-8170/2013; 
- Апелляционное определение Новосибирского облсуда от 20.06.2013 по делу N 33-4785-2013г.; 
- Апелляционное определение Новосибирского облсуда от 11.04.2013 по делу N 33-2841/2013. 
Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевой постройке, была выражена Президиумом ВАС РФ в Распоряжении от 25.06.2013 N 14520/12. 
См. детальнее: Аналитический обзор от 3 октября 2013 года >>> 
В п. 2 Обзора Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что притязания граждан — участников паевого строительства подведомственны Сою , кроме денежных притязаний и притязаний о передаче жилых помещений, установленных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (потом — Закон о банкротстве). 
Например, исковые притязания о компенсировании расходов, вызванных некачественным выстраиванием, о взимании неустойки за нарушение периода передачи предмета паевого строительства заказчиком застройщиком, о компенсации морального ущерба, причиненного деяниями заказчика застройщика, преступающими права покупателей, подведомственны Сою . 
Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание, что указанные притязания не в состоянии относиться к притязаниям, поименованным в п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, и не подлежат разбирательству в рамках дела о банкротстве заказчика застройщика: 
- в случае если квартира, как предмет паевого строительства, передана заказчиком застройщиком участнику паевого строительства по передаточному акту-; 
- в случае если право собственности на предмет паевого строительства произведено регистрацию за участником паевого строительства. 
Напомним, что приведенное пояснение закономерно согласуется с раньше данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О разбирательстве судами судебных дел по спорам о защите прав покупателей» (потом — Распоряжение N 17), соответственно которому дела по искам, связанным с нарушением прав покупателей, подведомственны Сою . 
Аналогичный подход по вопросу подведомственности исковых притязаний о взимании неустойки, компенсации морального ущерба возможно встретить в актах Сою . 
+ практика судов о подведомственности Сою дел о нарушении прав пайщиков как покупателей:
- Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 N 71-КГ12-5; 
- Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 31.07.2013 по делу N 33-2796/2013; 
- Апелляционное определение Орловского облсуда от 17.07.2012 по делу N 33-1182. 
2. Недопустимость обхода положений Закона 
о паевом постройке 
Верховный Суд РФ отметил, что отношения покупателей квартир с заказчиками застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по паевому постройке, не в состоянии оформляться каких-то другим образом, хорошим от того, который установлен в Законе о паевом выстраивании. Положения этого Закона охраняют интересы покупателей будущей недвижимости, и при других вариантах оформления приобретения недвижимости у практических пайщиков могут появиться множественные неприятности, связанные с получением выполнения согласно соглашению либо с изменением стоимости приобретения квартиры. 
Вследствие этого Верховный Суд РФ разъяснил, что при разбирательстве споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и практически сложившихся взаимоотношений сторон вне зависимости от названия заключенного сторонами договора. 
В пересматриваемом Обзоре подчёркнуты в наивысшей степени популярные варианты обхода положений Закона о паевом постройке. Это может быть, например, целевой заем на постройку квартиры, так называемая «вексельная схема», контракт о коллективной деятельности и отношения, оформляемые посредством предварительного договора (п. п. 7 — 9 Обзора). Указанные отношения судам следует квалифицировать как прикрытие соглашения об участии в долевой постройке и использовать к ним подобающие положения, установленные Законодательством о паевом постройке. 
Данные пояснения повторяют выводы Верховного Суда РФ, которые он сделал в Обзоре практики судов за три последних месяца 2012 года и в Письме от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13. 
В этих обстановках гражданин вправе на базе ч. 3 ст. 3 Закона о паевом постройке «настойчиво попросить» от лица, не полномочного на привлечение денежных средств для паевого строительства, возврата переданных ему денежных средств, взимания установленных ст. 395 ГК Российской Федерации процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему расходов. 
Помимо этого, Верховный Суд РФ напомнил, что к таким отношениям может использоваться закон о защите прав покупателей, если они проистекают из соглашения, заключенного гражданином только для личных, семейных, домашних и других нужд, не связанных с осуществлением деятельности в области предпринимательства, в части, не улаженной Законом о паевом постройке. Особые меры защиты интересов покупателей, включая компенсирование морального ущерба и штраф за неудовлетворение абсолютно законного притязания покупателя, будут использоваться в ситуации, когда заказчик застройщик пробует обойти статьи действующих нормативно правовых актов о паевом постройке (п. 8 Обзора). 
Нельзя не подчернуть, что на сегодняшний день Закон О защите прав потребителей используется к заключённым предварительным договорам (п. 4 Распоряжения N 17). До принятия этого Распоряжения практика Сою не была единообразной. 
См. детальнее: Аналитический обзор от 24 июля 2012 года. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О разбирательстве судами судебных дел по спорам о защите прав покупателей» >>> 
В случае если первично квартира приобреталась согласно соглашению участия в долевой постройке не для личных, семейных, домашних и других нужд, не связанных с осуществлением деятельности в области предпринимательства, но после этого права на получение этого предмета недвижимости были уступлены гражданину, изъявлявшему желание купить его поэтому с потребительскими целями, то при таких условиях к отношениям между застройщиком и цессионарием должны использоваться положения Закона О защите прав потребителей в части, не улаженной Законом о паевом выстраивании (п. 10 Обзора). 
Разрешается привлечение денежных средств граждан жилищно-общестроительными и жилищными накопительными кооперативами, связанное с появляющимся у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не включённых на текущий момент в соответствии с правилами в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона о паевом выстраивании, п. 11 Обзора). В данных случаях положения Закона о паевом выстраивании не используются. 
Кроме того Верховный Суд РФ отметил, что воздействие Закона о паевом выстраивании не распространяется на отношения, появляющиеся при самовольной постройке (п. 12 Обзора). 
3. Иски о признании собственности  
на предмет паевого строительства либо на долю в праве 
собственности на предмет незавершенного строительства 
при участии в долевой постройке многоквартирных 
домов и других объектов недвижимости 
В нескольких пояснениях, находящихся в пересматриваемом Обзоре, Верховный Суд РФ отходит от общего принципа, соответственно которому по спору, проистекающему из контрактных взаимоотношений, могут появляться лишь контрактные притязания. Потому, что дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является очень серьёзной, Верховный Суд РФ посчитал вероятным удовлетворять вещные иски покупателей, нацеленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать только подобающего выполнения договора участия в долевой постройке, возмещения расходов и других особых санкций. Но похожие притязания во многих случаях могут остаться неисполненными ввиду практического банкротства заказчика застройщика. 
Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора отметил, что незаключение заказчиком застройщиком договора участия в долевой постройке с гражданами не является основанием для отклонения притязаний о признании и оформлении прав собственности на спорную квартиру или признание права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Например, такие нарушения Закона о паевом постройке могут быть при покупке будущих квартир по заключённому предварительному договору продажа- недвижимости. Как разъясняется в Обзоре, в этой ситуации приобретатель может обратиться с суд с притязанием о признании собственности на приобретенное имущество, не обращая внимания на отсутствие у гражданина произведённого регистрацию договора участия в долевой постройке. 
Аналогичное право появляется у приобретателя квартиры, который приобрел ее при помощи заключения предварительного договора, в случае если заказчик застройщик увиливает от заключения основного договора и от выполнения обязанностей по вводу в эксплуатацию практически выстроенного многоквартирного дома (п. 14 Обзора). В этой ситуации соответственно пояснениям Верховного Суда РФ гражданин в праве на признание права собственности на квартиру, в случае если выстраивание дома практически окончено. 
Для обеспечения интересов пайщиков, которые должны получить согласно соглашению участия в долевой постройке квартиры, свободные от прав других лиц, Верховный Суд РФ практически включил запрет на обременение залогом банка (других лиц) таких квартир, в частности в составе предмета незавершенного строительства (п. 15 Обзора). 
Верховный Суд РФ отметил, что покупатель квартиры согласно соглашению участия в долевой постройке может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, в случае если пайщик выполнил свои обязанности согласно соглашению участия в долевой постройке и квартира ему практически передана (п. 16 Обзора). 
Данное решение может быть принято, в случае если многоквартирный дом фактически достроен (в приведенном в Обзоре примере отмечено, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет лично-конкретные показатели. 
Но в случае если приобретатель квартиры не оплатил обусловленную контрактом цену, то он уже не сумеет требовать передачи предмета недвижимости в натуре (см., например, Апелляционное определение Нижегородского облсуда от 24.04.2012 по делу N 33-2935/2012). 
В случае если выстраивание многоквартирного дома, который произведён регистрацию в ЕГРП в качестве предмета незавершенного строительства, не окончено, граждане могут требовать признания собственности на долю в праве общей долевой собственности на предмет незавершенного строительства в виде квартиры, в случае если был заключен предварительный договор продажа- квартиры в предмете строительства с условием подготовительной уплаты (п. 17 Обзора). Данный вывод следует из того, что разделение предмета инвестиционной деятельности (многоквартирного дома) в натуре до его ввода в эксплуатацию невозможен, в связи с чем нереально и признание права собственности за приобретателями на предмет незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче гражданам после окончания строительства. Верховный Суд РФ выделил, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности предмета незавершенного строительства в виде квартиры. 
В п. 17 Обзора кроме того делается серьёзный вывод о том, что закон об инвестиционной деятельности не в состоянии использоваться к отношениям по приобретению квартиры гражданами в непредпринимательских целях. 
+ Данная позиция и раньше встречалась в практике Верховного Суда РФ:
- Определение от 19.06.2012 N 5-В12-11; 
- Определение от 10.04.2012 N 5-В12-10. 
Это пояснение сближает юридические позиции Верховного Суда РФ с выводами ВАС РФ, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, проистекающих из контрактов по поводу недвижимости, которая будет сделана либо приобретена в грядущем». 
Верховный Суд РФ кроме того отметил, что завлекать денежные средства для постройки предмета с целью предстоящей передачи квартир приобретателям может лишь такое лицо, которое в праве распоряжаться помещениями в предмете строительства (п. 19 Обзора). Так, к этому лицу не в состоянии быть предоставлены притязания о передаче квартир в натуре, потому, что оно не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме. 
4. Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в частности практического захвата такого имущества) 
Верховный Суд РФ отметил, что общее имущество многоквартирного дома (другого предмета недвижимости) не имеет возможность быть объектом договора участия в долевой постройке (п. 38 Обзора). Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, так каким образом это будет преступать права и интересы иных собственников. Следовательно, гражданин не в состоянии требовать передачи ему собственности на общее имущество многоквартирного дома, таковой контракт участия в долевой постройке будет признан противоправным (см., например, Определение Калужского облсуда от 20.05.2013 по делу N 33-1253/2013). 
Сходные выводы по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации) используются к спорам собственников помещений нежилого здания по поводу общего имущества в таком здании (пример 2 из п. 38 Обзора). 
На сегодняшний день распространена практика размещения разного телекоммуникационного оборудования на крышах многоквартирных домов. В п. 39 Обзора даны пояснения о юридических основаниях аналогичных деяний. Например, отмечено, что возведение антенно-мачтового сооружения на кровле многоквартирного дома одним из собственников общего имущества такого дома вероятно только при достижении соглашения со всеми участниками паевой собственности и соблюдении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, используемых при возведении объектов аналогичного типа. 
Следует подчернуть, что сходное пояснение Верховный Суд РФ уже давал в п. 3 Обзора практики судов за три последних месяца 2012 года (разделение «практика судов по гражданским делам»). 
Деяния хозяина квартиры в многоквартирном доме по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности жилого дома, преступающие права и охраняемые законом интересы иных собственников, порождают обязанность этого лица по компенсированию вреда и по воссозданию преступленных прав (п. 40 Обзора). Верховный Суд РФ отметил, что ответственность хозяина помещения перед иными собственниками имущества, находящегося в многоквартирном жилом доме, появляется за противоправные деяния этого лица, производимые в помещении этого хозяина, к каким не имели доступа другие обитатели дома.
Метки . Закладка постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>