Самовольная реконструкция как ограничение права собственности на недвижимое имущество

22 Июл 2010 10:59

В соответствии со ст. 222 ГК России самовольной постройкой является жилой дом, иное строение, сооружение либо иное недвижимое имущество, сделанное на земельном наделе, не отведенном для этих умыслов в порядке, установленном законом и иными юридическими актами, или сделанное без получения на это нужных разрешений либо с значительным нарушением градостроительных и общестроительных правил и норм.

По неспециализированному правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не получает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — реализовывать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, наряду с этим самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет, не считая случаев, предусмотренных ст. 222 ГК России. Серьёзным является порядок принудительного сноса самовольной постройки — сейчас снос самовольных строений является методом юридической охраны хозяина от незаконных деяний других лиц, и вдобавок средством наказания нарушителя правопорядка в сфере общестроительной деятельности. Решение о сносе принимается по суду, и вдобавок подобающим органом, полномочным принимать решения о сносе незаконно возведенных строений.

Решение о сносе самовольной постройки может быть принято лишь судом. Национальный орган либо орган местного самоуправления вправе изложить собственное мнение по поводу объекта, возведенного в качестве самовольной постройки, и предложить заказчику застройщику снести этот объект за собственный счет (Распоряжение Президиума ФАС СКО от 17 октября 2005 г.).

Но ст. 222 ГК России допускает и происхождение у самовольного заказчика застройщика собственности — право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный надел, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу затраты на постройку в размере, конкретном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае если сохранение постройки нарушает права и защищаемые законом интересы иных лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, в 1995 г. с вводом в воздействие части 1 ГК России у самовольных заказчиков застройщиков стало возмможно покупать по суду право собственности на возведенный ими объект. Наряду с этим ГК России содержит юридической режим приобретения собственности лишь в отношении самовольного строительства, т.е. создания новых объектов недвижимым. Фактически же, как было отмечено в литературе, такие случаи видятся нечасто.

Так, С.В. Малета, юрист Тульской областной адвокатской палаты, начотдела судебной защиты и правового обеспечения Управления Федеральной регистрационной работы по Тульской области, указывает: Опыт говорит, что самовольные постройки в чистом виде, другими словами объекты недвижимым имущества, выстроенные на самовольно занятых земельных наделах, видятся очень редко. Кроме того редки и случаи, когда объекты недвижимым имущества возводятся вообще без разрешительной документации. В наивысшей степени распространенная обстановка — это реконструкция строений, право собственности на которые оформлено в соответствии с правилами, без получения разрешения на постройку либо реконструкцию (обычный пример — возведение пристроек к личным жилым зданиям).

ее характеристики и Процедура реконструкции значительно отличаются от строительства нового объекта недвижимым имущества. Согласно с ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ГрК РФ) реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (потом — этажность), площади, показателей производственной мощности, количества) и качества инженерно-технического обеспечения.

Статьями 51 — 55 ГрК РФ установлен порядок проведения реконструкции: строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и вдобавок их капремонт, в случае если при его проведении затрагиваются конструктивные и безопасности и другие характеристики надёжности таких объектов, выполняется на базе разрешения на постройку, кроме случаев, предусмотренных законом. Разрешение на выстраивание является документом , удостоверяющий соответствие проектной документации притязаниям градостроительного замысла земельного надела и дающий заказчику застройщику право реализовать выстраивание, реконструкцию объектов капитального строительства, и вдобавок их капремонт, кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ.

При окончании реконструкции обстоятельство ее надлежащего осуществления удостоверяется выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — документом, который удостоверяет исполнение строительства, реконструкции, капремонта объекта капитального строительства полностью согласно с разрешением на постройку, соответствие выстроенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному замыслу проектной документации и земельного участка. На базе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию производятся техучет объекта недвижимым имущества в реконструированном виде и госрегистрация собственности на него с учетом осуществлённой реконструкции.

В отличие от самовольной постройки ГрК РФ и ГК России не устанавливают последствий самовольной реконструкции — не предусмотрена подобно ст. 222 ГК России возможность признания собственности на реконструированный объект в принудительном порядке и условия такого признания. Отсутствие аналогичных норм влечет нарушение прав как самого хозяина объекта недвижимым имущества, так и других лиц. Органы техучета определяют любой реконструированный объект как сделанный без разрешения, т.е. как самовольную постройку, не смотря на то, что даже площадь застройки наряду с этим может не измениться (к примеру, при надстройке второго этажа). Наряду с этим целый объект в целом (а не только снова сделанный его элемент) считается самовольной постройкой и соответственно хозяин теряет право собственности на Раньше имевший место объект даже при наличии гос регистрации права на него в Едином национальном реестре прав (ЕГРП).

На подобные коллизии обращалось внимание и в научной литературе, и в арбитражной практике.

Так, О.А. Беляева, кандидат правовых наук, ведущий научный работник сравнительного правоведения и Института законодательства при Руководстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Руководстве РФ, указывала: Большая часть споров о признании собственности на самовольную постройку касается не постройки как такой, а самовольной реконструкции строения. На этот счет высказываются противоположные мнения. С одной стороны, постройка подобающа владеть конкретной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам. Признать право собственности на самовольно реконструированный объект правильно ст. 222 ГК России возможно, в случае если в следствии реконструкции показался новый объект, значительно различающийся от начального.

Суд не удовлетворил исковых притязаний о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа строения, указав, что добавочный этаж показался в следствии перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного вида застройки города, была направлена на создание добавочных нужных площадей и исходя из этого не может считаться самовольной постройкой (Распоряжения ФАС СЗО от 1 июля 2002 г. N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10 января 2001 г. N КГ-А40/6185-00).

Изменение архитектурного вида кроме того требует разрешения на постройку (п. 2 ст. 21 закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ Об архитектурной деятельности в РФ). Наряду с этим автором все-таки высказано мнение о потребности употребления к самовольно реконструированным строениям правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не поменяла архитектурного вида и новые площади создавались в стабильного каркаса строения.

Противоречивость практики судов уже в разграничении определений самовольной самовольной реконструкции и постройки говорит об остроте неприятности.

Представляется более обоснованной позиция, при которой самовольную реконструкцию нельзя приравнивать к самовольной постройке. С одной стороны, режим самовольной постройки разрешает признать право собственности и на самовольно реконструированный объект. Наряду с этим, но, существует угроза сноса объекта, в том числе и в той части, которая по собственной сути не является самовольной (при сносе будет стёрт с лица земли целый объект полностью). Иначе, режим самовольной реконструкции не разрешает каким-либо образом выйти из спорной обстановки и признать право собственности на снова сделанные элементы самовольно реконструированного объекта (чаще — на пристроенную часть). Но наряду с этим угрозы сноса всего объекта полностью не будет, поскольку часть недвижимым имущества, на которую зарегистрировано право собственности, неразрывно связана с другой частью (самовольно сделанной).

Госполитика в сфере собственности на недвижимым имущество в 2006 г. претерпела кое-какие изменения в сторону либерализации закона.

В Послании Главы Российской Федерации Федсобранию РФ от 26 мая 2004 г. была отмечена потребность принятия муниципалитетами четких застройки и правил землепользования, согласований процедур и упрощения разрешений на постройку, приготовление нужной инженерно-коммунальной инфраструктуры — все эти меры должны были быть направлены на сокращение времени и расходов по выстраиванию. Кроме того была отмечена потребность ввода в части приобретения прав на недвижимым имущество прозрачных, понятных для людей и, что важно, недорогих процедур.

законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ О внесении изменений в кое-какие законы РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости были занесены изменения, касающиеся гос регистрации собственности на объект личного жилищного строительства. Так, в ст. 25.3 закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были занесены изменения, согласно с которыми основаниями для гос регистрации собственности на создаваемый либо сделанный объект недвижимости, в случае если для постройки, реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на постройку, и вдобавок для гос регистрации собственности гражданина на объект личного жилищного строительства, создаваемый либо сделанный на земельном наделе, предназначенном для личного жилищного строительства, или создаваемый либо сделанный на земельном наделе, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном наделе), являются: документы, удостоверяющие обстоятельство создания такого объекта недвижимости и содержащие его описание (технический либо кадастровый документ); правоустанавливающий документ на земельный надел, на котором расположен таковой объект недвижимости (официальное свидетельство о зарегистрированных в надлежащем порядке правах собственности, праве пожизненного наследуемого владения либо праве постоянного бессрочного пользования земельным наделом). Необходимым приложением к представляемым документам является кадастровый документ земельного надела, на котором расположен подобающий создаваемый либо сделанный объект недвижимости.

Так, право собственности в упрощенном порядке (действующем до 1 января 2010 г.) при самовольном выстраивании либо самовольной реконструкции может быть зарегистрировано без получения нужных разрешений в отношении объектов, строительство либо реконструкция коих не требует выдачи разрешения на выстраивание, а также в отношении личных жилых многоэтажных домов, сделанных на участке, предназначенном для личного жилищного строительства либо на приусадебном земельном наделе в границе населенного пункта. В остальных случаях при самовольной реконструкции субъект не имеет легальных возможностей по регистрации собственности на реконструированный объект. Законодателю нужно занести подобающие изменения как в ГК России, так и в градостроительное закон, отправленное на разрешение неприятности собственности на самовольно реконструированные объекты. Оптимальным представляется закрепление режима, подобного для самовольных построек, установив, но, недопустимость их сноса.

Метки , , , , , , , , , , , , , , , , . Закладка постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>