Собственность на новостройку через суд

Соседи по району, получившие ключи, озаботились получением собственности на собственные квартиры. Как мы знаем, после внесения поправок в 214-ФЗ, например, об ужесточении охраны прав участников при долевом строительстве квартир, большая часть заказчиков застройщиков ушли в чёрные схемы. Главных аналогичных схем две: вексельная: по ней квартиры продаются на этапе фундамента дома, и по ПДКП (заключённому предварительному договору продажи-): квартиры продаются после прохождения домом государственной комиссии. В частности, вексельная схема часто преобразовывается в ПДКП по мере готовности дома, и с этим резво поспешили заказчики застройщики в кризис — так как риск, что клиент вексель к уплате, чтобы забрать собственные деньги и приобрести недвижимым имущество дешевле, возрос.

К сожалению, с момента подписания ПДКП до получения собственности может пробежать пару лет. Одна из нередких причин — противоречия между застройщиком и горадминистрациией, которая не подписывает Акт о частичной реализации инвестконтракта. Без него заказчик застройщик не может подать документы на регистрацию собственности.

ПДКП предполагает, что участники сделки подписывают контракт о намерениях. В большинстве случаев, в ПДКП значит, что главный контракт (продажи-) будет завизирован после получения продавцом собственности на квартиру. Так как, пока собственности нет, и реализовывать нечего. И, в большинстве случаев, конкретные периоды в ПДКП не указываются — еще один метод продавца обезопасить себя и не платить никаких пеней за задержку. Однако тут имеется нюанс: потому, что событием для заключения главного контракта является получение собственности, которое не считается необходимым (другими словами может наступить, быть может и нет), период деяния такого ПДКП — год! В случае если на протяжении года ни одна из сторон не обратилась к иной с предложением заключить главный контракт, ПДКП практически становится недействующим. И потом возможно рассчитывать только на хорошую волю участников сделки: или обоим выгодно все-таки выполнить ПДКП, или любая из сторон может «настойчиво попросить» расторжения контракта (возврата денежных средств). И в этом случае в более выигрышном положении, в большинстве случаев, находится продавец — так как недвижимым имущество в большинстве случаев за год дорожает. Так что клиент, за год не обратившийся с притязанием заключить главный контракт, практически находится в заложниках.

Какие же варианты имеется у тех, кто все-таки успел отправить предложение о заключении ОД? Скорее всего, продавец отправит пояснение, что главный контракт заключить сейчас не сможет (потому, что сам не получил собственности). Как вариант, может предложить подписать контракт с конкретным периодом выполнения обязанностей, но… без административных штрафов. А к моменту истечения контракта его продолжить. В случае если таковой контракт завизировать, то инструментов давления у клиента не остается вовсе. Но подписывать его не обязательно. Если вы отправили предложение о заключении ОД, и вторая сторона вам отказала — мяч на вашей стороне. Сейчас вы вольны или аннулировать контракт, или принудить вторую сторону к его выполнению. Действительно, скорее всего через суд. Второе, что нужно — Акт о передаче-приемке квартиры, другими словами ключи. Если вы их получили, значит, жилье передано на баланс управляющей организации и, по сути, достроено.

Не все адвокаты сталкивались с практикой ведения судебных дел по ПДКП, исходя из этого кое-какие отзываются крайне осторожно, а кое-какие уверяют что это и вовсе нереально. Дескать, собственности еще нет ни у кого, как же ее передадут вам? Ожидайте, пока собственность на себя оформит заказчик застройщик. Но благополучная практика у некоторых имеется. Результат связан с тем, что суд признает:

1) Само существование собственности. В большинстве случаев ее нет до регистрации в едином национальном реестре. В этом случае суд признает наличие собственности по итогам документов из БТИ и Администрации.

2) Право на эту собственность за вами: на базе ПДКП и Акта о передаче-приемке.

В большинстве случаев эта схема отработана с контрактами о долевом постройке, и поэтому исходя из этого кое-какие юристы высказывают сомнение в том, что суд защитит права клиентов по ПДКП. Но не следует забывать, что физических лиц охраняет еще и Закон о охране прав покупателей. И судьи замечательно знают, что администрации и политические войны застройщика не должны становиться препятствием чтобы получить собственность простыми людьми. По какой причине этот вопрос так серьёзен? Главные неприятности, которые решает право собственности:

1) Понижение процента по ипотечному кредиту, а значит, ежемесячных оплат

2) Возможность получения налогового вычета (до 260 000 рублей на жилье купленное в 2008 г. и позднее)

3) Возможность продажи через 3 года без оплаты НДФЛ (13%)

4) Возможность прописать (пройти регистрацию по месту жительства) себя либо родственников

5) По сути, застраховаться от банкротства либо пропажи продавца, когда право собственности нужно будет доказывать через суд, но ответчика будет отыскать уже значительно сложнее

После того как суд выносит позитивное решение (а, по отзывам, при правильно сделанном иске негативных и не было), с этим заявлением возможно приходит в регистрирующую палату и оформлять право собственности на себя. После чего, в случае если продавцу была оплачена рабочая группа за оформление официального и легального права единоличной собственности (а у ПИК и Миэль это сумма от 40 до 80 тысяч рублей, в зависимости от цены квартиры), ее кроме того возможно вернуть.

Итого, затраты:

Госпошлина — порядка 11 000 рублей (компенсируется ответчиком при выигрыше дела)

Пошлины и оформление справок — в районе 6 000 рублей

По возможности, как соберу образец и полный список документов искового заявления, выложу дополнительно.

Комментарии адвокатов-практиков приветствуются! В частности, возможно показывать и собственные расценки по ведению аналогичных дел. Мы ищем)

Метки , , , , , , , , , , , , . Закладка постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>