Договор долевого участия в строительстве

Юридическое регулирование долевого участия в строительных работах сейчас выполняется в Гражданским кодексом РФ, законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) Об участии в долевом выстраивании многоквартирных домов и иных объектов недвижимым и о внесении изменений в кое-какие законы РФ (потом — Закон) и другими нормативными актами.

Согласно с п. 1 ст. 4 Закона, согласно соглашению участия в долевой постройке (потом — контракт) одна сторона (заказчик застройщик) обязуется в предусмотренный контрактом период собственными силами и (либо) с привлечением иных лиц выстроить (сделать) многоквартирный дом и (либо) другой объект недвижимым имущества и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать подобающий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а иная сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (либо) иного объекта недвижимым имущества.

Пункт 3 указанной статьи гласит о том, что контракт долевого строительства считается осуждённым с даты его гос регистрации.

Из этого следует вывод, что наровне с ревизией денежного состояния заказчика застройщика, потенциальный участник обязан удостовериться в грамотном составлении контракта, наличия всех нужных разрешений на выстраивание и намерением заказчика застройщика зарегистрировать таковой контракт.

Потом разгляди главные неприятности, появляющиеся в ходе долевого участия в строительных работах.

Заказчик застройщик — банкрот

, если в отношении заказчика застройщика, с которым у вас заключен контракт, введена процедура банкротства, у вас имеется два пути. Какой из них верный — решать вам.

Первый. Вы можете обратиться с заявлением о включении в реестр кредиторов в периоды, установленные законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 12.07.2011, с изм. от 18.07.2011) О несостоятельности (банкротстве) (потом — Закон о банкротстве). Для этого нужно сделать заявление, приложить к нему все документы и сдать его в арб суд.

Недочёт такого пути есть в том, что вы утрачиваете собственный имущественное право на квартиру, стройплощадка может быть реализована за копейки, а денежных средств, вырученных в рамках конкурсного производства, на всех может просто не хватить.

Второй. Вы можете подать прошение о включении в реестр притязаний о передаче жилых помещений согласно с Законом о банкротстве.

Недочёт тут один — жилых помещений может не хватить и вам все равно нужно будет обращаться с финансовым притязанием.

Заказчик застройщик не достроил квадратные метры

Обычно метраж, указанный в контракте различается от практического метража в уже выстроенной квартире.

При таких условиях вы можете обратиться в суд с иском о охране прав покупателей по месту нахождения заказчика застройщика, заключения контракта либо по собственному месту жительства о взыскании цены не достроенных метров и неустойки (пени).

Гарантия заказчика застройщика

Законом установлен пятилетний гарантийный период для объекта долевого строительства — пять лет. Для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства установлен трехлетний гарантийный период.

Так, в случае если неспециализированное имущество дома, его инженерное оборудование на протяжении гарантийного периода испортились, а экспертное учреждение распознало, что эти недочёты появились ввиду некачественного строительства, ваша управляющая организация вправе обратиться в суд с иском к заказчику застройщику в интересах жильцов дома.

, если у вас в квартире появился грибок, прохудилась кирпичная кладка либо появилось еще что-то по причине некачественного строительства вы вправе кроме того обратиться в суд с иском о охране прав покупателей.

Другие неприятности долевого участия в строительных работах

Конечно, сопровождение сделок с недвижимым имуществом дело непростое. Кроме изложенных неприятностей появляются и другие. К примеру:

- дом введён в использование, а оформление документов затягивается либо не выполняется; имеется документы БТИ, но не известно почему дом не сдается в эксплуатацию — подается иск о признании и оформлении прав собственности на спорную квартиру как правило это называется признание права собственности на квартиру;

- имеется спор между заказчиком застройщиком и другими инвесторами и имеется угроза повторной продажи Вашей квартиры иному лицу — подается иск о признании необыкновенного права на получение квартиры;

- заказчик застройщик сдал дом в более поздний период, чем это предусмотрено догвоором — подается иск о взыскании с заказчика застройщика неустойки за задержку сдачи дома в эксплуатацию либо передачи квартиры;

- заказчик застройщик в отличие от вашего дома сооружает другие дома — подается иск о взыскании убытков и расторжении договора, причиненных невыполнением контракта.

Обычно по всем этим искам судом удовлетворяются притязания о взыскании неустойки в большом размере. Цена затрат на услуги представителя и на проведение судебной (либо внесудебной) экспертизы кроме того возлагается судом на заказчика застройщика.

Конечно, непосвященным в правовые детали процесса обывателям рассчитывать на действенное решение проблем долевого выстраивание не приходится. Но, было бы желание, и желающие Вам оказать помощь непременно найдутся. Для экономии нервов, времени, сил, и в первую очередь, результативности Вам пригодиться опытный адвокат, имеющий практику ведения аналогичных дел.

Удовлетворить требование о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (п — - поляков с. в. — 20 11 2013 — росправосудие

арб СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 23-93-12;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Саратов

20 ноября 2013 года                                                                                Дело №А57-26869/2009

Резолютивная часть определения заявлена 13 ноября 2013 года

Полный текст определения создан 20 ноября 2013 года

арб суд Саратовской области в составе судьи Полякова С.В.,

при ведении протокола судебного совещания ассистентом судьи Антохиной Н.С.,

с применением средств аудиозаписи,

разглядев в судебном совещании заявление Солдатовой Елены Викторовны о признании собственности на жильё ,

в рамках дела по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича, Саратовская область, Саратовский район, пос. Сергиевский, к ООО ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В недвижимым имущество, 410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159, ОГРН 1026402676410, ИНН 6452044318, о признании несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном совещании:

Солдатова Е.В. документ,

представитель  Солдатовой Е.В. – Козлов К.В., доверенность от 08.11.2013года,

конкурсный управляющий – не явился, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего уведомления о дате, времени и месте слушания дела,

УСТАНОВИЛ:

В арб суд Саратовской области поступило заявление Солдатовой Елены Викторовны, город Саратов, о признании собственности  на жильё — однокомнатную квартиру, № 197 в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.

В судебном совещании Солдатова Е.В.  и её представитель поддержали поданное прошение о признании собственности полностью.

Конкурсный управляющий в судебное совещание не явился, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего уведомления о дате, времени и месте слушания дела.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы, суд уверен в том, что прошение о признании собственности подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.12.2009 года по делу № А57-26869/2009 принято к производству заявление кредитора о признании ООО «ГЕОТЕХНИКА — ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В недвижимым имущество» несостоятельным банкротом.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 года в отношении ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В недвижимым имущество», г. Саратов, ОГРН 1026402676410, ИНН 6452044318 введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден  Кручинин А.С.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 г. суд  перешел к процедуре банкротства заказчика застройщика – ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В недвижимым имущество»  правильно параграфа 7 руководителя IX закона от 26 октября 2002 года № 127-недвижимым «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года, заказчик застройщик — ООО ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В недвижимым имущество, 410005, г. Саратов, ул. Пугачева, 159, ОГРН 1026402676410, ИНН 6452044318,  признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.

Сообщение о признании ООО ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В недвижимым имущество несостоятельным (банкротом) размещено в газете «КоммерсантЪ» № 4 от 12.01.2013 года.

Соответственно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арб судом определения о вводе наблюдения в отношении заказчика застройщика, на протяжении проведения наблюдения и всех предстоящих процедур, используемых в деле о банкротстве заказчика застройщика, лишь в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат рассмотрению и предъявлению следующие притязания иных лиц к заказчику застройщику либо заказчика застройщика к иным лицам: о признании наличия либо отсутствия собственности либо иного права или обременения в отношении недвижимости.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07 июня 2012 года по делу   № А57-26869/2009 притязания Солдатовой Елены Викторовны,   г. Саратов  в размере 802 256    рублей.  в отношении   однокомнатной квартиры неспециализированной площадью 52,78 кв.м., на 6 этаже в секции  2А,  номер квартиры по предварительному замыслу 26а  многоэтажного жилого дома  по общестроительному адресу: г. Саратов, Публичный центр, п. Юбилейный включены в реестр притязаний о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В недвижимым имущество».

Как направляться из дела, 17 апреля 2009 года между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В недвижимым имущество» и Солдатовой Еленой Викторовной заключен контракт № 637 долевого участия в строительных работах жилого дома, Соответственно которому, по завершении строительства Фонд обязуется вычленить Участнику долю со следующими чертями: количество помещений 1, площадь 52,78 кв.м., этаж 6, секция 2А, номер квартиры по предварительному замыслу 26А, а Участник обязуется оплатить неспециализированную цена предоставляемой доли, которая образовывает 802 256 рублей.

Надлежащее выполнение Солдатовой Е.В. договора долевого участия в строительных работах подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 141 от 20.04.2009 года с чеком об уплате и квитанцией к приходному кассовому ордеру № 136 от 17.04.2009 года с чеком об уплате общей стоимостью 802 256 рублей.

Так, Солдатова Е.В. исполнила собственные обязанности согласно соглашению о долевом участии в строительных работах полностью.

Соответственно представленному Заявителем в материалы дела  экспертному заключению № 095-13 от 31.07.2013 года, сделанному по заказу Заявителя ООО «Данко-Аудит», однокомнатная квартира № 197, Соответственно технического документа неспециализированной площадью 49,8 кв.м. + лоджия 5,3 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8 и однокомнатная квартира по предварительному замыслу № 26а, неспециализированной площадью 52,78 кв.м., секция 2А, на 6-ом этаже согласно соглашению № 637 долевого участия в строительных работах многоэтажного жилого дома от 17.04.2009 года по адресу: г. Саратов, Публичный центр, пос. Юбилейный, является одним и тем же объектом недвижимым имущества.

Должник является заказчиком застройщиком многоэтажного жилого дома N8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.

Согласно с разрешением Администрации МО «Город Саратов № RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом № 2, блок-секция «А», «Б», «В»), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, открыт.

Распоряжением от 06.06.2011 года данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании заказчика застройщика банкротом (29.12.2009).

Согласно с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения притязаний участников строительства методом передачи им жилых помещений, , если заказчиком застройщиком в установленном законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и участником и застройщиком строительства до даты принятия заявления о признании заказчика застройщика банкротом завизирован передаточный акт либо другой документ о передаче жилья , арб суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании собственности участника строительства на жильё .

Так, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-заказчика застройщика обезопасисть собственные права в отношении жилья не только методом заявления к должнику с притязанием о передаче жилья либо финансовым притязанием, но и методом подачи заявления о признании собственности.

Наряду с этим по значению приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании собственности участника строительства на жильё , при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании заказчика застройщика банкротом: 1) заказчиком застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между участником строительства и застройщиком завизирован передаточный акт либо другой документ о передаче жилья .

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимости открыт до принятия заявления о признании заказчика застройщика банкротом (29.12.2009), оплачен полностью,  следовательно, контракт является выполненным.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи жилья , но Заявителем представлен технический документ на спорную квартиру по состоянию на 03.02.2011 год, сделанный по заказу Заявителя ГУП «Саратовское областное бюро технической описи и оценки недвижимым имущества». Соответственно техническому документу, спорная квартира имеет номер 197.  Технический документ не может быть сделан без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Солдатовой Е.В.  говорит о наличии у неё доступа в спорное жильё , и удостоверяет практическое владение Солдатовой Е.В.   данным помещением.

При изложенных событиях, заявление Солдатовой Е.В.  подлежит удовлетворению, потому, что контракт участия в долевой постройке выполнен сторонами полностью, квартира выстроена и практически передана заявителю.

Заключив 17.04.2009 года с Участником строительства контракт № 637 долевого участия в строительных работах жилого дома, ООО «Геотехника-ФИН» выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца либо заказчика застройщика и приняло на себя обязательство по передаче жилья второй стороне такого договора.

Ввиду пункта 1 статьи 224 ГК РФ РФ вещь считается врученной покупателю с момента ее практического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Так, по значению указанной нормы закона, вещь считается врученной покупателю с момента ее практического поступления во владение покупателя.

Управление по надзору в области долевого строительства краснодарского края :: форма заявления о включении в реестр требований

арб суд
Краснодарского края
350063, г. Краснодар,
ул. Красная, 6
судье:

Заявитель:
ФИО
адрес:

Должник:
Наименование
адрес

Временный управляющий:
ФИО
адрес

N дела о банкротстве

Заявление
о включении в реестр

Между ООО _____________и мною _____________________________ (ФИО) был заключен контракт _________________________________________ ____ (долевого участия, продажи- жилья , займа, предварительный договор, другая сделка, которая связана с передачей жилья должником и т.д.) N ______ от ____________.

Я обязанности по указанному контракту исполнил (исполнил частично), что подтверждается следующими документами: ________________________________________.

Должник собственные обязанности по передаче мне квартиры в период, предусмотренный контрактом, не выполнил.

В соответствии со статьей 100, 201.2, 201.4, закона О несостоятельности (банкротстве) N 127-ФЗ в редакции закона N 210-ФЗ О внесении изменений в закон О несостоятельности (банкротстве) от 12.07.2011 г.

Требую:

(Внимание! При подаче заявления нужно предпочесть один из предложенных вариантов или финансовое притязание или притязание о передаче жилых помещений)

Включить требование___________________________________ (ФИО)

( о передаче квартиры (черта квартиры, адрес) в реестр притязаний о передаче жилых помещений)

либо

Включить финансовое требование__________________________ (ФИО) в сумме ________ рублей в реестр притязаний кредиторов.

Приложение: 1. Копия контракта (долевого участия, продажи- жилья , займа, предварительный договор, другая сделка, которая связана с передачей жилья должником и т.д.) на __ л. в 1 экз.

2. Копии документов, удостоверяющих уплату согласно соглашению на ___л. в 1 экз.

3. Копии документов, удостоверяющих расторжение контракта на __ л. в 1 экз.

4. Копия квитанции о направлении притязания арбитражному управляющему и должнику либо копия заявления с отметкой о получении арбитражным управляющим и должником на __ л. в 1 экз.

5. Копия доверенности представителя на __ л. в 1 экз.

________________ _____________
Дата Подпись

Примечание:

1. В соответствии со ст. 201.1 закона О несостоятельности (банкротстве) N 127-ФЗ употребляются следующие определения:

  • притязание о передаче жилья — притязание участника строительства о передаче ему на базе возмездного контракта в собственность жилья (квартиры либо помещения) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (либо) иного имущества участника строительства не открыт (потом — контракт, предусматривающий передачу жилья );
  • финансовое притязаниепритязание участника строительства о:
  • возврате денежных средств, оплаченных до расторжения контракта, предусматривающего передачу жилья , и (либо) денежных средств в размере цены имущества, переданного заказчику застройщику до расторжения такого договора;
  • возмещении расходов в виде настоящего ущерба, причиненных нарушением обязанности заказчика застройщика передать жильё согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья ;
  • возврате денежных средств, оплаченных согласно соглашению, признанному судом либо арб судом недействующим и предусматривающему передачу жилья , и (либо) денежных средств в размере цены имущества, переданного заказчику застройщику по такому контракту;
  • возврате денежных средств, оплаченных согласно соглашению, признанному судом либо арб судом незаключенным и предусматривающему передачу жилья , и (либо) денежных средств в размере цены имущества, переданного заказчику застройщику по такому контракту;

2. В соответствии со ст. 201.7 закона О несостоятельности (банкротстве) N 127-ФЗ в реестр притязаний о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

1) сумма, оплаченная участником строительства заказчику застройщику согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья , и (либо) цена переданного заказчику застройщику имущества в рублях;

2) размер неисполненных обязанностей участника строительства перед заказчиком застройщиком согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья , в рублях (в частности цена непереданного имущества, указанная в таком контракте);

3) сведения о жилье (в частности о его площади), являющемся предметом контракта, предусматривающего передачу жилья , и вдобавок сведения, идентифицирующие объект строительства согласно с таким контрактом.

3. В соответствии со ст. 201.5 закона О несостоятельности (банкротстве) N 127-ФЗ открытие конкурсного производства в отношении заказчика застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от выполнения контракта, предусматривающего передачу жилья . О таком отказе может быть сообщено в рамках дела о банкротстве заказчика застройщика в ходе установления размера финансового притязания участника строительства.

При установлении размера финансового притязания участника строительства учитывается размер расходов в виде настоящего ущерба, причиненных нарушением обязанности заказчика застройщика по передаче жилья , в виде отличия между ценой жилья (конкретной на дату расторжения контракта, предусматривающего передачу жилья ), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, оплаченных до расторжения этого договора, и (либо) ценой переданного заказчику застройщику имущества (конкретной контрактом, предусматривающим передачу жилья ).

В отношении финансового притязания в реестр притязаний кредиторов кроме того включаются сведения о жилье (в частности о его площади), являющемся предметом контракта, предусматривающего передачу жилья .

Методы дополнительного воздействия на должника-застройщика

вопросом в РФ за последнее десятилетие является вопрос, как оказать помощь участникам строительства, которые положили финансовые средства в строительство жилья, но стали заложниками обстановки, в то время как у заказчика застройщика нет денежных средств на выстраивание дома и как грибы по осени появляются кредиторы, которые обращаются в арб суд с заявлением о признании заказчика застройщика банкротом.

Участники процедуры банкротства заказчика застройщика

Процедура признания заказчика застройщика банкротом обрисована в параграфе 7 руководителя 9 закона #8470; 127-ФЗ от 22.10.2002 г. О несостоятельности (банкротстве), в редакции закона #8470; 210-ФЗ от 12.07.2011 г. О внесении изменений в закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления изюминок банкротства заказчиков застройщиков, завлекавших финансовые средства участников строительства

В законе даётся расширенное трактование определения кто сейчас является заказчиком застройщиком. Соответственно ст. 201.1 закона #8470; 210-ФЗ от 12.07.2011 г., под заказчиком застройщиком понимается юрлицо независимо от его организационно-юридической формы, в частности жилищно-общестроительный кооператив, либо Пбоюл , независимо от того имеется ли у заказчика застройщика на праве собственности, аренды субаренды земельный надел, и вдобавок независимо от того владеет ли заказчик застройщик правом собственности либо иным имущественным правом на объект строительства, к которому имеются притязания о передаче жилых помещений либо финансовые притязания.

Так, законодатель практически назвал заказчиком застройщиком любое юрлицо либо личного предпринемателя, будь оно подрядчиком, соинвестором либо участником,в случае если к такому лицу имеются притязания о передаче жилых помещений либо финансовых притязаний.

Лицами, участвующими в деле о банкротстве заказчика застройщика, наровне с лицами, предусмотренными ст. 34 ФЗ #8470; 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве), будут считаться участники строительства, имеющие притязания о передаче жилых помещений, и вдобавок полномочный орган аккуратной власти субъекта РФ, реализующий надзор и контроль в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимым. Как пример такого осуществляющего контроль органа возможно назвать, к примеру, Госстройнадзор Волгоградской области, делающего собственные функции на территории Волгоградского региона.

Заявление участника строительства в суд

Определившись с участниками процедуры банкротства, самое время разглядеть обстановку, когда выстраивание дома не завершено, а в отношении заказчика застройщика инициирована процедура банкротства. Как участнику строительства в этой ситуации получить квартиру?

В первую очередь, нужно не забывать, что самый главный неприятель для участника строительства это время, потому, что во всём имеется периоды и потерять момент бывает непозволительной роскошью, тем более, что перед нами стоит квартирный вопрос. На что стоит обратить всеобщее внимание?

В случае если Вам поступила информация, что в отношении заказчика застройщика введена процедура наблюдения, и если вы хотите стать кредитором и принимать участие в собрании при принятии решений, то у Вас имеется месячный период с момента опубликования сообщения в официальном издании в газете Комерсантъ, для подачи заявления в арб суд о включении в реестр кредиторов с притязанием о передаче жилье и (либо) финансовых притязаний участников строительства.

С момента вынесения определения арб судом о вводе наблюдения в отношении заказчика застройщика, производство в судах неспециализированной юрисдикции, по искам участников строительства к заказчику застройщику, пересматриваемым о спорном объекте недвижимым имущества, и вдобавок о расторжении контракта на объект долевого строительства с участниками возврата и строительства денежных средств, подлежит завершению на базе судебного определения в соответствии со ст. 220, 221 Гражданского процессуального кодекса РФ. Все притязания, предъявляемые к заказчику застройщику, кроме притязаний по текущим платежам, могут быть предоставлены к заказчику застройщику лишь в рамках дела о банкротстве в арб суд.

Основанием заявления участника строительства в арб суд с притязанием о передаче жилых помещений является наличие доказательств удостоверяющих, обстоятельство полной либо частичной уплаты принятых на себя перед заказчиком застройщиком обязанностей, что порождает у участника строительства право притязания передачи жилых помещений.

В заявлении, подаваемом участником строительства в арб суд, должна быть указана информация о суде, в который подаётся заявление; сведения заказчике застройщике (должнике); участнике долевого строительства (кредиторе); временном управляющем (при процедуре наблюдения) либо конкурсном управляющем (при процедуре конкурсного производства), избранным судом по делу о банкротстве.

В тексте заявления описываются все события, которые удостоверяют наличие договора, заключённого между застройщиком и участником долевого строительства, уплату, произведённую по этому контракту участником строительства и т.п. Все приведённые события должны быть обоснованы копиями документов, прилагаемых к заявлению.

При подаче участником долевого строительства заявления в арб суд по делу о банкротстве уплачивать национальную пошлину не требуется.

Окончание строительства дома

После признания арб судом обоснованности сообщённых притязаний о передаче жилья , участник строительства подлежит включению арбитражным управляющим в реестр притязаний о передаче жилых помещений. Поэтому с этого момента у участника строительства появляется шанс получить долгожданные квадратные метры жилья, и в этом случае очень лучше звучит пословица Спасение утопающих дело рук самих утопающих.

И, вроде бы, вот она квартира, но что делать так как дом не достроен и на звёзды возможно наблюдать через крышу, появляется вопрос: кто обязан достроить дом? Первой мыслью является то, что окончание строительства является обязательством заказчика застройщика. Так как именно он причина всех несчастий, но, он в стадии денег и банкротства на окончание строительства многоквартирного дома у него нет. Что делать участнику строительства, для получения своей квартиры?

Законодатель предусмотрел возможность участникам строительства кредиторам завершить строительство за счёт собственных денежных средств, такое решение принимается собранием участников строительства на стадии денежного оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

На неспециализированном собрании участники строительства знакомятся с заключением арбитражного управляющего о возможности либо невозможности передачи объекта незавершённого строительства, в котором указываются сведения о сроках и размерах финансирования, нужных для окончания строительства объекта незавершённого строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства и т.д.

Для реализации замыслов по окончанию строительства дома участники строительства должны решить о создании жилищно-общестроительного кооператива либо иного специального потребительского кооператива, который обязан отвечать притязания п. 8 ст. 201.10 закона О несостоятельности (банкротстве). Главной умыслом является окончание строительства многоквартирного дома и представление жилых помещений участникам кооператива участникам строительства.

Участникам строительства нужно осознавать, что на их плечи лягут не только затраты по выстраиванию ввода и здания его в эксплуатацию, но имеется риск, что имущество, которое остаётся у должника после передачи объекта незавершённого строительства, может быть не достаточно для погашения текущих платежей, притязаний кредиторов первой и требования кредиторов и второй очереди, обеспеченных залогом, тогда участники строительства и (либо) третьи лица до рассмотрения арб судом ходатайства о передаче объекта незавершённого строительства вносят на депозит арбитражного суда нужные финансовые средства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их притязаний, в случае если иное не установлено собранием участников строительства.

По итогам осуществлённого собрания Участники строительства могут решить об заявлении в арб суд с просьбой о погашении притязаний участников строительства путём передачи объекта незавершённого строительства.

Объект незавершённого строительства может быть передан участникам строительства лишь при соблюдении всех условий, предусмотренных положениями п. 3 ст. 201.10 закона О несостоятельности (банкротстве).

С даты вынесения арб судом определения о передаче объекта незавершённого строительства притязания участников строительства в подобающей части считаются погашенными и исключаются арбитражным управляющим из реестра требований требований и реестра кредиторов о передаче жилых помещений.

Притязания участников строительства о передаче жилых помещений, которые голосовали на неспециализированном собрании участников строительства против таковой передачи и отказались участвовать в ней, преобразовываются в финансовое притязание и подлежат погашению в 3,4 очереди кредиторов.

, если собранием участников строительства не будет принято решение об заявлении в арб суд с просьбой о передаче объекта незавершённого в период, установленный ст.201.13 и ст. 201.10 закона О несостоятельности (банкротстве), конкурсный управляющий направляет в суд и участникам строительства, притязания коих включены в реестр притязаний о передачи жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арб суд, пересматривающий дело о банкротстве, финансового притязания на протяжении месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от выполнения контракта, предусматривающего передачу жилья . Либо уведомление о последствиях не предъявления указанных притязаний.

Заявление участников строительства с финансовыми притязаниями, вместо притязаний о передаче объекта незавершённого строительства, увеличивает риск, что участники строительства получат малого сумму денежных средств, оставшихся после погашения текущих платежей, притязаний кредиторов первой и второй очереди, и притязаний кредиторов, обеспеченных залогом, и вдобавок после погашения судебных затрат, затрат на оплату вознаграждения арбитражному управляющему и т.д. Гарантированно участники строительства вправе претендовать на 25 % от суммы реализации объекта недвижимым имущества.

Резюме

Подводя итог принципиально важно подчернуть, что законодатель, вводя параграф 7 руководителя 9 закона #8470; 127-ФЗ от 22.10.2002 г. О несостоятельности (банкротстве) (в редакции закона #8470; 210-ФЗ от 12.07.2011 г.), выяснил неспециализированную процедуру банкротства заказчика застройщика.

Но, как показывает опыт, однообразных обстановок не бывает, в силу того, что любая процедура банкротства заказчика застройщика требует тщательного экспресс анализа, на базе которого принимается решение о том какой вариант притязаний к заказчику застройщику больше отвечает интересам участника строительства о достраивании дома либо о предъявлении финансовых притязаний.

Перед тем как сделать таковой выбор, необходимо оценить перспективы и риски, а для этого нужно обратиться к экспертам, которые окажут помощь разобраться в хитросплетениях закона и создать для участника строительства грамотную тактику и стратегию предстоящих деяний.

Арбитражный суд архангельской области — ч. 6

Определением суда прошение о включении в реестр притязаний покинуто без перемещения, заявителю предложено устранить события, послужившие основанием для оставления притязания без перемещения.

Определением суда притязание гражданина о включении в реестр притязаний кредиторов Общества возвращено заявителю.

Распоряжением Четвертого арбитражного апелляционного суда определение покинуто без изменения.

В кассационной жалобе на определение, распоряжение гражданин требует проверить правомерность принятых судебных актов в связи с неправильным употреблением судами норм материального и процессуального права: статей 100, 168, 201.4 закона О несостоятельности (банкротстве), статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Проверив в порядке, установленном руководителем 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правильность употребления судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о употреблении норм права установленным ими по делу событиям и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арб суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Соответственно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса статье и Российской Федерации 32 закона О несостоятельности (банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арб судом правильно, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом РФ, с изюминками, установленными Законом банкротстве.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 142 закона О несостоятельности (банкротстве) установление размера притязаний кредиторов выполняется в порядке, предусмотренном статьей 100 этого же закона .

Гражданин обратился в суд с притязанием о включении в реестр притязаний о передаче жилья .

Оставляя притязание без перемещения, суд первой инстанции исходил из того, что кредитор, предоставивший собственный притязание, должен компенсировать административному управляющему затраты на уведомление кредиторов о предъявлении такого притязания, в связи с чем внес предложение заявителю устранить события, послужившие основанием для оставления притязания без перемещения.

Соответственно пояснениям, содержащимся в пункте 34 распоряжения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 60 О некоторых вопросах, которые связаны с принятием закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ О внесении изменений в закон О несостоятельности (банкротстве), в случае если кредитор, предоставивший притязание на базе статьи 100 Закона, не приложил к нему доказательства перечисления на подобающий счет суммы, нужной для возмещения затрат арбитражного управляющего на уведомление кредиторов и сказанной ему арбитражным управляющим, суд применительно к статье 128 Арбитражного процессуального кодекса РФ оставляет это притязание без перемещения. При непредставлении кредитором указанных доказательств в предусмотренный определением период суд на базе пункта 5.1 статьи 100 Закона о банкротстве возвращает предоставленное притязание. Используя положения статьи 100 Закона о банкротстве об обязательстве предъявляющего притязание кредитора компенсировать затраты арбитражного управляющего на уведомление кредиторов, нужно учитывать, что они распространяются как на конкурсных кредиторов, так и на полномочный орган.

В период, установленный в определении суда, гражданин не устранил события, послужившие основанием для оставления притязания без перемещения — не представил доказательства возмещения административному управляющему затрат на уведомление кредиторов о предъявлении притязания, в связи с чем суд первой инстанции возвратил на базе пункта 5.1 статьи 100 закона О несостоятельности (банкротстве) притязание заявителю.

Суд апелляционной инстанции указал на обоснованность выводов суда первой инстанции.

Федеральный арб суд Восточно-Сибирского округа считает, что опротестовываемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Соответственно пункту 1 статьи 201.6 закона О несостоятельности (банкротстве) притязания о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего закона .

Согласно с пунктом 1 статьи 100 закона О несостоятельности (банкротстве) кредиторы вправе предоставить собственные притязания к должнику в любую секунду на протяжении внешнего управления. Указанные притязания направляются в арб суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта либо иных удостоверяющих обоснованность этих притязаний документов. Указанные притязания включаются внешним управляющим либо реестродержателем в реестр притязаний кредиторов на базе определения арбитражного суда о включении указанных притязаний в реестр притязаний кредиторов.

законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ О внесении изменений в закон О несостоятельности (банкротстве) введен параграф 7 Банкротство заказчиков застройщиков в руководителе Изюминки банкротства отдельных должников — юрлиц.

Соответственно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 закона О несостоятельности (банкротстве) лицом, завлекающим финансовые средства и (либо) имущество участников строительства (потом — заказчик застройщик) согласится юрлицо независимо от его организационно-юридической формы, в частности жилищно-общестроительный кооператив, либо ИП , к каким имеются притязания о передаче жилых помещений либо финансовые притязания.

Участник строительства — физическое лицо, юрлицо, РФ, субъект РФ либо муниципальное образование, имеющие к заказчику застройщику притязание о передаче жилья либо финансовое притязание (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 закона О несостоятельности (банкротстве)).

Притязание о передаче жилья — притязание участника строительства о передаче ему на базе возмездного контракта в собственность жилья (квартиры либо помещения) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (либо) иного имущества участника строительства не открыт (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 закона О несостоятельности (банкротстве)).

Согласно с подпунктом 7 пункта 1 статьи 201.1 закона О несостоятельности (банкротстве) реестр притязаний о передаче жилых помещений — это реестр, содержащий притязания о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арб судом.

С даты вынесения арб судом определения о вводе наблюдения в отношении заказчика застройщика, на протяжении проведения наблюдения и всех предстоящих процедур, используемых в деле о банкротстве заказчика застройщика, притязания о передаче жилых помещений и (либо) финансовые притязания участников строительства, кроме притязаний в отношении текущих платежей, могут быть предоставлены к заказчику застройщику лишь в рамках дела о банкротстве заказчика застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 порядка предъявления притязаний к заказчику застройщику (пункт 1 статьи 201.4 закона О несостоятельности (банкротстве)).

Притязание гражданина о включении в реестр притязаний о передаче жилья сообщено в рамках дела о банкротстве Общества, согласно с введенными в воздействие 15.08.2011 нормами параграфа 7 Банкротство заказчиков застройщиков закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве).

Согласно с пунктом 4 статьи 3 закона № 210-ФЗ от 12.07.2011 О внесении изменений в закон О несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления изюминок банкротства заказчиков застройщиков, завлекавших финансовые средства участников строительства положения параграфа 7 руководителя IX закона О несостоятельности (банкротстве) (в редакции настоящего закона ) используются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления ввиду настоящего закона , кроме дел о банкротстве, в коих начались расчеты с кредиторами третьей очереди согласно с реестром притязаний кредиторов.

Суд кассационной инстанции считает, что использование положений параграфа 7 руководителя IX закона О несостоятельности (банкротстве) в деле о банкротстве Общества является законным.

Соответственно пункту 3 статьи 201.4 закона О несостоятельности (банкротстве) затраты арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении притязаний о передаче жилых помещений и (либо) финансовых притязаний выполняются им за счет должника.

Так, обязательство по уведомлению кредиторов, включенных в реестр Общества, о предъявлении притязаний о передаче жилых помещений выполняется за счет должника (10). 

Судья                                                                                       Ю.В.Сластилина

Ассистент судьи                                                                      О.Н.Сорока

  

 

(1) Определение Конституционного Суда от 11.05.2012 № 754-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного предприятия Опытный ФК ЦСКА на нарушение конституционных прав и свобод подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 201.9 закона О несостоятельности (банкротстве)

(2) Определение ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2012 по делу № А56-72164/2010.

Арбитражный суд архангельской области — ч. 3

Суд кассационной инстанции полагает подлежащим изменению распоряжение от 31.08.2012 в части очередности удовлетворения притязания департамента экономразвития. Принимая к сведенью, что арб судом Томской области вынесено определение от 23.03.2012, согласно с которым при банкротстве Общества используются положения параграфа 7 руководителя IX Закона о банкротстве, и исходя из положений подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве, притязания департамента экономразвития подлежат включению в четвертую очередь реестра притязаний кредиторов должника (6).

7. Притязания граждан по денежным санкциям подлежат включению в четвертую очередь реестра притязаний кредиторов.

Заявитель обратилась в арб суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ о включении в реестр притязаний о передаче жилых помещений Общества притязания о передаче в собственность как участнику строительства двухкомнатной квартиры (потом — квартира), и о включении в реестр притязаний кредиторов должника притязания об оплате неустойки в размере 332 748,99 рублей. за несвоевременное выполнение обязанностей согласно соглашению участия в долевой постройке.

Определением от 21.12.2011 сообщённые притязания удовлетворены всецело, притязание в части оплаты неустойки включено в третью очередь реестра притязаний кредиторов должника без обеспечения залогом имущества должника.

Распоряжением от 09.04.2012 определение отменено в части установления очередности притязаний. Притязание в части оплаты неустойки включено в четвертую очередь реестра притязаний кредиторов должника без обеспечения залогом имущества должника.

В кассационной жалобе заявитель требует наложить вето на исполнение постановления от 09.04.2012 и покинуть в силе определение от 21.12.2011. Согласно точки зрения заявителя, распоряжение вынесено с нарушением норм материального права, потому, что неустойка за задержку выполнения обязанности согласно соглашению на участие в долевой постройке является финансовым обязанностью должника, следовательно, подлежит отнесению в третью очередь реестра притязаний кредиторов должника.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых по нему судебных актов в порядке статей 286, 288 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы заявителя.

Соответственно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арб судом правильно, предусмотренным настоящим Кодексом, с изюминками, установленными законами , регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии со статьями 16, 100 Закона о банкротстве притязания кредиторов рассматриваются арб судом для ревизии их наличия и обоснованности оснований для включения в реестр притязаний кредиторов.

Исходя из указанных норм права, арб суду нужно по существу проверить применения возникновения и доказательства задолженности мер ответственности на базе положений норм материального права.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 201.4, 201.6, 201.7 Закона о банкротстве, статьями 309, 310, 330 ГК РФ РФ (потом — ГК России), статьей 6 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимым и о внесении изменений в кое-какие законы РФ (потом — Закон № 214-ФЗ), удовлетворил притязания заявителя  с отнесением притязаний в части оплаты неустойки в третью очередь реестра притязаний кредиторов должника без обеспечения залогом имущества должника.

Суд апелляционной инстанции, законно отменяя определение суда первой инстанции в части, исходил из того, что притязания об оплате неустойки относятся к четвертой очереди реестра притязаний кредиторов должника, потому, что не являются притязаниями о возврате оплаченных согласно соглашению денежных средств и возмещении расходов, предусмотренными подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Согласно с пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ при нарушения предусмотренного контрактом периода передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства заказчик застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день выполнения обязанности, от цены контракта за ежедневно задержки. В случае если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ неустойка (пени) уплачивается заказчиком застройщиком в двойном размере.

Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая притязания изложенной нормы, обоснованно установили неустойку в размере 332 748,99 рублей.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве устанавливает очередность удовлетворения притязаний кредиторов в деле о банкротстве заказчика застройщика, например, в третью очередь производятся расчеты по финансовым притязаниям граждан — участников строительства.

Согласно с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства — это физическое лицо, юрлицо, РФ, субъект РФ либо муниципальное образование, имеющие к заказчику застройщику притязание о передаче жилья либо финансовое притязание.

состав и Понятие финансового притязания участника строительства содержатся в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, Соответственно которому к финансовому притязанию относятся притязания о:

возврате денежных средств, оплаченных до расторжения контракта, предусматривающего передачу жилья , и (либо) денежных средств в размере цены имущества, переданного заказчику застройщику до расторжения такого договора;

возмещении расходов в виде настоящего ущерба, причиненных нарушением обязанности заказчика застройщика передать жильё согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья (состав данных расходов указан в пункте 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве);

возврате денежных средств, оплаченных согласно соглашению, признанному судом либо арб судом недействующим и предусматривающему передачу жилья , и (либо) денежных средств в размере цены имущества, переданного заказчику застройщику по такому контракту;

возврате денежных средств, оплаченных согласно соглашению, признанному судом либо арб судом незаключенным и предусматривающему передачу жилья , и (либо) денежных средств в размере цены имущества, переданного заказчику застройщику по такому контракту.

Соответственно пункту 3 статьи 12 Закона о банкротстве подлежащие употреблению за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязанности неустойки (штрафы, пени), проценты за задержку платежа, расходы в виде потерянной пользы, и вдобавок иные имущественные и (либо) денежные санкции, в частности за невыполнение обязательства по оплате необходимых платежей, для умыслов определения числа голосов на собрании кредиторов не учитываются.

Ввиду пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве притязания кредиторов третьей очереди по возмещению расходов в виде потерянной пользы, взысканию неустоек (административных штрафов, пеней) и иных денежных санкций, в частности за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательства по оплате необходимых платежей, учитываются раздельно в реестре притязаний кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения главной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Принимая к сведенью изложенные нормы, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что действующим законом преимущественное удовлетворение предусмотрено лишь для тех финансовых притязаний граждан — участников строительства, исчерпывающий список коих приведен в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Следовательно, притязания граждан по денежным санкциям подлежат включению в четвертую очередь реестра притязаний кредиторов (7).

8.В отношении лиц, имеющих право требовать передачи нежилых помещений на базе возмездного контракта, ни особого статуса, ни особого реестра, ни особенного предпочтительного порядка удовлетворения их притязаний Закон о банкротстве не содержит.

Исходя из юридической природы неустойки, которая в этом случае является серьезностью должника за нарушение обязанностей по передаче объекта строительства, спорные притязания не подпадают под определение финансового притязания, данного в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Общество обратилось в арб суд с заявлением о включении притязания в третью очередь реестра по обязанностям, обеспеченным залогом имущества должника, в размере 2 144 592 рублей 45 копеек неустойки на базе решения суда.

Определением суда от 25.06.2012 признано обоснованным притязание Общества в размере 2 144 592 рублей 45 копеек.

По данным следствия, размер и наличие задолженности должника перед кредитором в сумме 2 144 592 рубля 45 копеек — сумма неустойки, обоснованы представленным судебным актом — вступившим в абсолютно законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 10.01.2012 по делу № А74-3469/2011.

Согласно с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанности, установленные вступившим в абсолютно законную силу судебным актом арбитражного суда по Раньше рассмотренному делу, не доказываются снова при рассмотрении арб судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Потому, что должником не выполнено финансовое обязанность перед кредитором, установленное вступившим в абсолютно законную силу «судебным вердиктом», суд первой инстанции пришел к законному выводу об обоснованности сообщённого притязания о включении в реестр притязаний должника задолженности в сумме 2 144 592 рубля 45 копеек — сумма неустойки.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела и установив, что сообщённые притязания не относятся к притязаниям о возврате денежных средств, оплаченных согласно соглашению, согласно с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, включил их в четвертую очередь реестра притязаний кредиторов должника. Наряду с этим суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.